Baublog Ratatoeskr - Wir bauen unser Fertighaus mit SchwörerHaus

Was kostet es ein Haus zu bauen?

Zu Beginn unseres Vorhabens ein Haus zu bauen machten wir uns Gedanken über die finanzielle Machbarkeit. Ihr werdet es vielleicht kennen. Man steht da mit einem riesigen Fragezeichen über dem Kopf und stellt sich die Frage, wie viel kostet es ein Haus zu bauen. Lange haben wir recherchiert und viele Informationen zusammengetragen. Doch teilweise sind die Informationen veraltet oder stimmen nie ganz überein. Das liegt daran, dass viele verschiedene Faktoren bestimmen wie viel der Hausbau kosten wird. Daher ist jedes Projekt individuell und somit auch unseres. Da wir jedoch ein Fertighaus mit SchwörerHaus bauen sind die kosten für den Neubau etwas leichter zu kalkulieren, als wenn man zum Beispiel mit einem Architekten baut.

Im Vorfeld der Finanzierung ist es zudem ratsam sich genau zu informieren. Eine Kalkulationstabelle half uns und der Bank unsere Planung genau im Blick zu haben und die Machbarkeit unseres Projektes abzuschätzen.


Was kostet es ein Haus zu bauen?

Um diese Frage zu beantworten, mussten wir erst herausfinden welche Positionen es zu berücksichtigen gibt. Diese Informationen haben wir teilweise in der Angebotsphase bei den jeweiligen Beratern erfragt oder im Internet recherchiert. Am Ende fassten wir alle Informationen in einer Kalkulationstabelle für unser Haus zusammen. Gerne teilen wir auch diese Tabelle mit euch. Für uns ergaben sich dann folgende Hauptpositionen:


Grundstück

Ein Grundstück zu kaufen ist eine spannende Sache. Allerdings heutzutage auch sehr teuer. Beim Kauf unseres Grundstücks sind folgende Positionen angefallen:

  • Grundstückskauf (inkl. Erschließung)
  • Notar (Kaufvertrag, Grundbucherhebung)
  • Grunderwerbssteuer (Baden-Württemberg 5%)
  • Grundbuchamt (Eigentumsänderung)

Kosten Grundstückskauf

Wir hatten Glück, dass bei uns in der Gemeinde keine weiteren Erschließungskosten angefallen sind, da das Baugebiet bereits voll erschlossen war. Falls dies bei euch nicht der Fall sein sollte, müsst ihr diese Kosten unbedingt berücksichtigen, denn diese können nicht unerheblich sein.

Kosten Notar

Der Notar erstellt den Kaufvertrag und beglaubigt alle notwendigen Dokumente. Die Kalkulation für diesen Betrag kann man über den Rechner des Handelsblatts selbst vornehmen. Beachtet aber, dass der Kaufpreis nicht gleich der Geschäftswert ist, welcher bei der Kalkulation herangezogen wird. Schlagt am besten nochmals 20 % auf den Kaufpreis, dies sollte dann eine gute Berechnungsgrundlage sein.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist für jedes Bundesland unterschiedlich. Bei uns in Baden-Württemberg beträgt sie 5 % vom Kaufpreis. Somit ist sie also leicht zu berechnen.

Kosten Grundbuchamt

Auch das Grundbuchamt berechnet die Kosten anhand des Verkehrswerts des Grundstücks. Also nicht anhand der tatsächlichen Rechnung, sondern an dem Wert, den der Notar errechnet hat. Der unter den Notarkosten verlinkte Rechner, kann diese auch für euch berechnen.


Versicherungen

Hier hatten wir es relativ einfach, da wir ein schlüsselfertiges Haus von Schwörer bauen benötigen wir nur eine Bauherrenhaftpflichtversicherung, welche wir über den SchwörerFinanzservice abgeschlossen haben. Generell sollten folgende Versicherung während des Hausbaus abgeschlossen werden:

  • Bauherrenhaftpflichtversicherung
  • Bauleistungs- und Bauwesenversicherung
  • Feuerrohbauversicherung
  • Versicherungen für Bauhelfer
  • evtl. Baufertigstellungsversicherung

Für alle aufgeführten Positionen hatten wir mit 600 € gerechnet. Zuletzt sind es doch nur ca. 65 € für die Bauherrenhaftpflichtversicherung.

Die Kosten für Versicherungen nach dem Hausbau werden wir in einem anderen Beitrag aufschlüsseln.


Baukosten - Kosten für das Haus

Die tatsächlichen Kosten für das Haus kann leider niemand pauschal kalkulieren und ist maßgeblich von euren Vorstellungen und Wünschen geprägt aber natürlich auch von dem jeweiligen Hausbaupartner. Daher solltet ihr euch so früh es geht Angebote von diversen Anbietern einholen, um ein Gefühl für die Preise bei euch in der Region zu erhalten. Wichtig dabei ist, dass ihr nicht nur die Preise vergleicht, sondern das Preis/Leistungsverhältnis. Dies geht am besten mit einer Bauleistungsbeschreibung. Wir haben uns eine Google Sheets Tabelle erstellt und alle Positionen im Angebot so gut es ging nebeneinander gestellt. Wir werden euch dieses Dokument auch gerne zur Verfügung stellen, falls ihr Interesse daran habt.

Für uns zählen folgende Kosten zu den Baukosten:

  • Rohbau
  • Innenausbau
  • Außenanlage

Da wir ein schlüsselfertiges Haus bauen waren die Kosten für den Rohbau und den Innenausbau einfach zu kalkulieren und konnte anhand des Angebots seitens Schwörer direkt herangezogen werden. Aber Vorsicht, ihr solltet auch noch einen Betrag für die Aufbaumusterung berücksichtigen. Wir haben hierfür ca. 5 % des Angebots kalkuliert.

Für die Außenanlage haben wir auch eine Pauschale von ca. 5 % der Baukosten veranschlagt, hier werden wir allerdings viel Eigenleistung erbringen, daher solltet ihr, wenn der Außenbereich nicht in Eigenleistung erbracht wird, mit ca. 10 % oder mehr rechnen, je nachdem was ihr vorhabt.

In diesem YouTube Video ist der Sachverhalt bei Angebotsvergleichen sehr gut beschrieben.


Baunebenkosten

Die Baunebenkosten zu kalkulieren ist eine sehr große Herausforderung, da hier, zumindest bei dem Bau eines Fertighauses, die größten Unsicherheiten bestehen. Wir haben folgende Baunebenkosten berücksichtigt:

Kosten Baugesuchsplanung

Die Kosten für den Architekten sind bei Fertighausanbietern zumeist Pauschalbeträge. Uns wurden in den Gesprächen Beträge zwischen 6.500 € und 7.500 € genannt. Baut man klassisch mit einem Architekten, gilt die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Auf der Seite der LBS ist dies recht gut beschrieben.

Kosten Baubegleitung

Wir haben uns dafür entschieden eine Baubegleitung in Anspruch zu nehmen. Dies ist aus mehreren Gründen ratsam. Zum einen kennen wir uns mit der Materie Hausbau nicht gut aus. Zum anderen vertrauen wir SchwörerHaus und auf ihre Qualität, jedoch ist es immer gut noch eine dritte Partei mit ins Boot zu holen, welche eine weitere Sichtweise auf die Dinge hat. Wir sehen es sozusagen als unsere Qualitätsversicherung. Über die Bauexperts kann man auch schnell die Preise für die Baubegleitung ersehen. Wir haben hier ca. 2300 € für 5 Termine bei uns vor Ort eingeplant.

Baustrom, Bauwasser und sonstige Verbrauchskosten

Bei einem Neubau wird Strom und Wasser benötigt und dieser muss auch abgerechnet werden. Diese Kosten zu kalkulieren ist schwer. Hier kann man leider nur abschätzen. Durch das Lesen verschiedener Blogs hatten wir eine grobe Übersicht, was andere Bauherren für diese Position ausgeben mussten. Daher kalkulieren wir die Kosten für Baustrom, Bauwasser mit ca. 1.800 €.

Vermessungskosten

Bevor der Hausbau losgeht, muss das Grundstück vermessen werden, diese Kosten sind bei Fertighausanbietern zumeist Pauschalen. Hier zogen wir im Vorfeld auch Erfahrungswerte aus dem Netz heran. So entstand ein Mittelwert, welcher eigentlich recht gut getroffen war. Wir kalkulierten hier ca. 2.200 € ein. Mit dem Vermessungsbüro, welches uns SchwörerHaus vermittelte, waren wir sogar um ca. 300 € günstiger.

Kosten Bodengutachten

Das Bodengutachten muss auch, ohne ein Angebot vorliegen zu haben, abgeschätzt werden. Mein Tipp wäre bei einem Ingenieursbüro nachzufragen. Wir hatten hier anfangs mehr geplant als wir dann tatsächlich bezahlt hatten. Auch hier hatten wir, wenn ich mich recht erinnere eine Pauschale für Schwörer Kunden bezahlt, welche sich auf ca. 1.400 € belief.

Hausanschlusskosten

Die Kosten für die Hausanschlüsse z.B. Internet und Telefon könnt ihr euch im Vorfeld bei den jeweiligen Anbietern wie Unitymedia oder der Telekom ansehen. Bei den Kosten für Strom- und Wasseranschlüsse wird es schon schwieriger. Hier kommt es darauf an, wie nahe ihr von der Straße entfernt baut und welche Auflagen die Gemeinde macht oder ob die Anschlüsse nur über die Stadt zu beziehen sind. Bei uns läuft das über die Gemeinde und wird in etwa 3.000 € kosten. Wenn wir dazu genauere Zahlen haben, werden wir diese hier natürlich veröffentlichen. Insgesamt rechnen wir mit Hausanschlusskosten von ca. 5.500 €. Über Blogs, wie z.B. Unser Weg zum Haus kann man sich hierzu auch gut informieren.

Kosten für die Erdarbeiten

Die Erdarbeiten im Vorfeld zu kalkulieren ist eine große Herausforderung. Die Gefahr ist hoch sich bei dieser Position zu verschätzen. Für die Kalkulation der Erdarbeiten benötigt ihr eigentlich schon ein Bodengutachten. Wir haben im Vorfeld mit Nachbarn gesprochen, welche schon in dem Neubaugebiet gebaut hatten und haben uns bei Ihnen informiert welche Kosten bei Ihnen angefallen sind. Da jedes Grundstück unterschiedlich ist und die Gegebenheiten sich unterscheiden, wie z.B. ob ihr mit Keller oder mit Bodenplatte baut, ist es generell schwierig pauschal die Kosten für die Erdarbeiten anzusetzen. Da unser Grundstück, aufgrund der Hochwasserlage, aufgefüllt werden muss und das Straßenniveau auf Höhe des Damms angehoben wurde werden die Kosten etwas höher liegen. Aufgrund dieser Tatsache haben wir uns auch für einen Wasserundurchlässigen Keller entschieden, da bei einer Gründung mit Bodenplatte in etwa gleich hohe Kosten entstehen würden. Deshalb ist der Kosten/Nutzen Faktor mit Keller wesentlich besser.

Kosten für die Finanzierung

Viele vernachlässigen diesen Punkt, jedoch ist dies eine nicht unerhebliche Position bei der Kalkulation. Was muss hier bezahlt werden, neben dem Zins?

  • Notar
  • Grundschuldeintragung
  • evtl. Kosten für die Finanzierungsbestätigung
  • Verzugszinsen

Man sollte alle Eventualitäten berechnet haben auch die, in der wir davon ausgehen länger für den Bau zu benötigen als geplant, denn dann entsteht durch die Verzugszinsen eine Doppelbelastung, welche man verkraften können muss.  Sprecht am besten mit eurem Finanzinstitut und vereinbart eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit, am besten 18 Monate. Aber auf das Thema Finanzierung werden wir in einem späteren Beitrag noch näher eingehen.

Fazit

Durch unsere Google Sheet Kalkulationstabelle konnten wir bereits im Vorfeld abschätzen, ob und wie wir unseren Hausbau finanzieren konnten. Durch unsere intensive Recherche zu Beginn unseres Projekts konnten wir bei den Bankgesprächen glänzen und waren stets auf alle Fragen vorbereitet. Auch jetzt nutzen wir unsere Kalkulation, um Gegenzugprüfen, ob wir noch im geplanten Bereich sind oder ob wir die Hosen enger schnallen müssen.

Wir würden nie ohne eine gewisse Planungssicherheit blindlings in ein so großes Projekt wie ein Neubau hineinstürzen. Daher raten wir euch dazu noch vor dem Kauf oder einer Unterschrift eure Finanzen genau zu planen und abzuwägen was ihr euch leisten könnt.

Quellen / nützliche Links:

Hausbau-Kosten
Hausbau-Kosten: Baukosten für unser Einfamilienhaus – eine Übersicht